お持ちの不動産について、なぜ今の使い方をしているのかと尋ねられたとき、すぐに答えられるでしょうか。ご自身で住まわれている、事業の拠点として使っている、どなたかにお貸ししている。その使い方は多くの場合、取得したときや受け継いだときの事情によって決まり、そのまま続いています。続いていること自体に問題があるわけではありません。ただ、使い方を決めたときの前提が今も変わっていないのかどうかは、確かめる機会が少ないように感じています。本稿では、不動産の用途を動かせない条件ではなく、目的に照らして選び直すことのできる判断としてとらえ直し、その考え方を整理します。
用途は不動産の性質ではなく、その時々の判断の結果だと考えています
不動産の用途は、その土地や建物に初めから備わった性質のように受け止められがちです。けれども実際には、ある時点で、ある目的のために選ばれた使い方であることがほとんどです。ご家族の住まいとして、事業の拠点として、収入を得る手段として。その選択には、当時の家族構成や事業の状況、周囲の環境が反映されています。
もちろん、建物の構造や地域のきまりによって、取り得る使い方には限りがあります。その範囲を確かめるのは専門家の仕事です。そのうえで私たちは、限られた範囲の中でもどの使い方を選ぶのかは、持ち主の目的によって決まるものであり、目的が変われば選び直す余地があるものだと考えています。
使い方が「続いている」ことと「選ばれている」ことは、同じではないのです
用途の判断を誤りやすいのは、使い方を変える場面よりも、変えずにいる場面ではないかと感じています。今の使い方に大きな不都合がなければ、それを見直す理由は見つかりにくいものです。そうして年月が経つうちに、使い方を決めたときの前提は少しずつ変わっていきます。ご家族の暮らし方も、事業の形も、周囲の街並みも、同じ姿のままではいられないからです。
これには構造的な理由があると考えています。使い方を変えるには手間も費用もかかり、検討するだけでも多くの人の意見を聞く必要があります。いっぽうで、今の使い方を続けることには、判断を下したという実感が伴いません。続けるという選択も一つの判断であるはずなのに、それが判断として意識されにくいのです。気づいたときには、誰も積極的には選んでいない使い方が続いている、ということも起こり得るのではないでしょうか。
世代が変われば、同じ不動産に求める役割も変わります
不動産が受け継がれるとき、使い方もそのまま引き継がれることが多いように見受けられます。先代が暮らしていた家、先代が事業を営んでいた建物。そこには思い入れがあり、使い方を変えることに心理的なためらいを感じられるのは自然なことです。
けれども、受け継いだご家族の暮らし方や、事業との関わり方は、先代と同じとは限りません。先代にとって最適だった使い方が、次の世代にとっても最適であるとは言い切れないのです。大切なのは、使い方を変えるかどうかを急いで決めることではなく、先代がなぜその使い方を選んだのかを理解したうえで、今のご家族にとっての役割を改めて話し合うことだと考えています。使い方を引き継ぐことと、その使い方を選んだ理由を引き継ぐことは、同じではないのかもしれません。
用途の見直しには、多くの専門領域がまたがります
使い方を見直そうとすると、確かめるべきことは一つの分野に収まりません。建物の状態や、そもそもその使い方が認められるのかどうかは建築士や行政の窓口に、契約や権利の整理は弁護士や司法書士に、税の扱いは税理士に確認することになります。どの確認も欠かすことはできず、それぞれの助言はその範囲で理にかなったものです。
けれども、それぞれの専門家は、ご家族の目的全体を前提に助言しているとは限りません。建築上は可能でも、ご家族の方針とは合わない使い方もあるでしょうし、その逆もあるでしょう。個別の判断は専門家に委ねながら、それらをご家族の目的に照らして並べ、どの順に何を確かめるのかを整理する役割は、どこかに置いておく必要があるのではないでしょうか。
実物資産は、使い方を選び直せる資産でもあります
不動産は換金しにくく、手をかけ続ける必要のある資産です。けれども、その裏側には、持ち主の意図によって役割を変えられるという性質があります。立地を目的に照らして見るという視点や、保有を判断の連続としてとらえるという考え方も、この性質と深く結びついています。
私たちが不動産を資産の管理と承継の中で大切に扱っているのは、こうした選び直しの余地があるからです。使い方を見直すことは、大きく何かを変えることだけを指すわけではありません。今の使い方を改めて選び取ることも、立派な見直しの結果だと考えています。
その使い方を、今のご家族は選んでいるでしょうか
使い方を問い直すことは、今の暮らしや事業を否定することではありません。むしろ、今の使い方を続ける理由を言葉にできれば、その不動産はご家族にとって意図をもって持たれている資産になるのではないでしょうか。
もし一つだけ試していただけるとしたら、お持ちの不動産のそれぞれについて、今の使い方をいつ、誰が、どのような理由で決めたのかを書き出してみていただけないでしょうか。理由が思い出せないものや、当時の事情がすでに変わっているものがあれば、そこがご家族で話し合っておく価値のある部分なのだと考えています。
本記事は資産の管理・承継に関する一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の購入・売却を勧誘・推奨するものではありません。また、個別の投資助言・税務助言を行うものではありません。実際のご判断にあたっては、ご自身の状況に応じて専門家にご相談ください。